商业房地产投资者和贷款人正慢慢面临一个丑陋的问题——如果人们不再像大流行之前那样在商场购物或在办公室工作，他们积累在实体中的财富有多安全？
不断上升的利率、顽固的通货膨胀和恶劣的经济状况是经验丰富的商业地产买家熟悉的敌人，他们通常会等待租金需求回升和借贷成本下降来渡过难关。
只要贷款机构相信投资者能够偿还贷款，并且资产价值仍高于借出的债务，周期性衰退很少会导致抛售。
不过，这一次，接受路透社采访的分析师、学者和投资者警告称，情况可能会有所不同。
如今，远程工作已成为许多办公公司的日常工作，而消费者也习惯于网上购物，伦敦、洛杉矶和纽约等城市充斥着当地人不再想要或不需要的建筑。
这意味着市中心摩天大楼和大型购物中心的价值可能需要更长的时间才能反弹。 如果找不到租户，房东和贷方将面临比之前周期更惨重的损失。
英国谢菲尔德大学政治经济学家兼会计实践教授理查德·墨菲 (Richard Murphy) 告诉路透社，“雇主们开始意识到，不再需要建造巨型设施来仓储员工。”
“商业房东应该担心。他们的投资者现在退出是明智之举，”他补充道。
债务之墙
穆迪投资者服务公司 (Moody’s Investors Service) 6 月份表示，全球银行持有 6 万亿美元未偿商业房地产债务中的约一半，其中最大份额将于 2023 年至 2026 年到期。
美国各银行公布的上半年数据显示，房地产业的损失不断扩大，并警告称，未来还会有更多损失。
美国工业和办公房地产投资信托基金 (REITs) 的全球贷款机构在 7 月份向数据提供商 Credit Benchmark 提供了信用风险评估，表示该行业的企业现在债务违约的可能性比六个月前的估计高出 17.9%。 英国房地产持有和开发类别的借款人违约的可能性高出 4%。
规模达 920 亿美元的美国投资公司 DoubleLine 的副首席投资官杰弗里·谢尔曼 (Jeffrey Sherman) 表示，一些美国银行对于在未来两年到期的商业地产再融资中占用宝贵的流动性持谨慎态度。
他表示：“存款外流随时可能发生。”他指的是客户存款从银行转向收益更高的“无风险”货币市场基金和国债。
只要美联储保持高利率，它就是一颗定时炸弹，”他说。
然而，一些全球政策制定者仍然相信，疫情后“上班”概念的转变不会预示着 2008 年 9 月那样的信贷危机。
上季度欧元区企业的贷款需求跌至有记录以来的最低水平，而美联储年度“压力测试”发现，在 40% 的“极端”情景下，银行 2023 年平均预计贷款损失率将低于 2022 年。 商业房地产价值下降百分比。
英国商业地产平均价值已较峰值下跌约 20%，但并未引发重大贷款减值，一位高级监管人士指出，英国银行的房地产风险占整体贷款的比例远低于 15 年前。
但 Syz 银行首席投资官查尔斯-亨利·蒙肖 (Charles-Henry Monchau) 将大幅收紧利率的影响比作炸药捕鱼。
“通常小鱼首先浮出水面，然后大鱼——鲸鱼——最后出现，”他说。
“瑞信是鲸鱼吗？SVB 是鲸鱼吗？我们只有事后才能知道。但鲸鱼可能是美国的商业房地产。”
切割空间
全球房地产服务公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）5月份指出，第一季度全球租赁量同比下降18%，本月公布的数据显示，纽约、北京、旧金山、东京和华盛顿特区的优质写字楼租金增长转为负值。 同一时期。
竞争对手第一太平戴维斯表示，在中国领先的金融中心上海，第二季度写字楼空置率同比上升1.2个百分点至16%，这表明经济复苏将取决于全国性刺激政策的成功。
企业还面临着削减碳足迹的压力，汇丰银行等企业削减了租赁空间，并终止了不再被认为足够“绿色”的办公室的租赁。
仲量联行表示，到 2050 年，全球将有超过 10 亿平方米的办公空间需要改造，目前的改造率将增加两倍，达到每年至少 3%-3.5% 的水平，才能实现净零目标。
澳大利亚最大的养老基金、规模达 3000 亿澳元的 AustralianSuper 也持观望态度，该基金在 5 月份表示，由于回报不佳，将暂停对非上市写字楼和零售资产的新投资。
与此同时，卖空者继续围攻世界各地的上市房地产业主，押注他们的股价将会下跌。
数据提供商 Hazeltree 的数据显示，截至 7 月的 15 个月里，机构投资者为支持卖空活动而借出的房地产股票数量在欧洲、中东和非洲地区增长了 30%，在北美增长了 93%。
据凯投宏观预测，本十年全球房地产回报率预计将达到每年 4% 左右，而疫情前的平均回报率为 8%，预计到 2030 年代只会略有改善。
凯投宏观表示：“投资者必须愿意接受较低的房地产风险溢价。” “按照过去的标准，房地产看起来会被高估。”